作者：李云飞｜来源：原创

这几年的大环境确实不太好，特别是自2020年国家开始出台房地产政策以后，房地产市场就一直萎靡不振，各大房企也是债台高筑，这给国家的经济发展带来了一定的压力。

【资料图】

我们来看一组数据：今年上半年我国商品房销售额是6.3万亿元，而在去年同期为6.6万亿元，同比下滑了4.5%。

老百姓买不起房不是国家希望看到了，但是房地产市场萎靡不振、房企危机重重更不是国家希望看到了。

所以，国家一直都在找一个平衡点，是既能够让大家都会积极地去买房，带动市场经济的发展，又不能够给老百姓造成太大的房贷压力，抑制了大家的消费，只有这样才可以促进房地产市场乃至整个市场的健康平稳发展。

所以，我们就看到了，这几年房价只要一冒头，国家就会进行打压，房价只要一沉底，国家又会来托底。今年下半年，国家又要准备通过降低利率、提高房企的融资环境来促进房地产市场的发展了。

此时有网友就会说了，我们是不是走错路线了？因为目前我国户均住房已经接近1.1套，房子已经变得过剩了，如果我们只知道一味地刺激增量不释放存量的话，这个内需就真的能够拉起来吗？

换言之，如果我们只知道降低首套房贷利率，而存量房贷利率不降的话，老百姓手里还是没有钱啊！这难道不是治标不治本吗？

那么今天我们就来讨论一下，这个存量房贷利率下降到底动了谁的奶酪？

我们先来解释下什么叫存量房贷利率？存量房贷利率，通常是指在2020年1月1日以前银行就已经发放的房贷执行的贷款利率。因为自2020年1月开始，国家就统一调整了贷款利率定价基准，由参考贷款基准利率定价变为参考LPR定价，因此就有了存量房贷利率的说法。

说得简单一点，那就是之前的房贷我们有固定利率可以选择，而现在的房贷利率都是浮动性的。

此时有网友就会说了，既然是固定利率，当初大家都是说好了，那么未来如果利率上涨的话，银行也不会去上调你的房贷利率，现在市场利率下调了，你就要求银行来降低利率，这显然是不合理的，我们不能够用道德去绑架银行。

但是也有网友表示了不同的意见，他们认为任何事情都不是死的，可以针对特殊环境作特殊调整。众所周知，银行是最赚钱的，2022年《财富》世界500强排行榜当中，中国就有10家银行上榜。根据中国工商银行公布了2022年经营数据显示，该银行总资产增加至近40万亿元；实现营业收入8400亿元；净利润突破3600亿元，增速3.1%。

现在大环境都不好，老百姓赚钱难，内需拉不起来，此时商业银行就要担起这个责任，在考虑到老百姓的实际需求，银行降低存量房贷利率不仅能减轻老百姓的还款压力，也有助于房地产市场的稳定发展，不然老百姓都赚不到钱了，银行赚再多的钱又有什么用？

总结一句话：降低增量房贷利率靠国家，降低存量房贷利率只能靠银行，降低存量房贷利率的话肯定是动了商业银行的奶酪，如果在大环境不景气的情况下，银行还是死死把住这一关口，只能说合法但不合理。

我们再来说一说，这个存量房贷利率到底能不能够下降？

我们先来算一笔账：100万的贷款，分30年偿还，如果按照央行5年以上基准利率4.9%计算的话，那么一共产生的利息大约是91万元。这也就是说你要贷款多少，30以后你要还掉的利息就是多少。请问现在有多少人一辈子连银行的利息钱都赚不到？在拉内需、促经济的当前形势下，大家的钱袋子都交给了银行，哪里还有钱来消费呢？

根据《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，现在96%城镇居民家庭有房，75.9%的家庭因买房而负债！通过这些数据我们可以看出，随着当前人口在不断地减少，释放存量房贷利率的空间远比追求增量房贷利率的空间要大得多。

根据华泰证券的测算，如果存量房贷利率下调的幅度为35-85个基点，那么每年可降低居民还贷现金支出800亿到2000亿。请问这2000亿能够给多少老百姓减轻房贷压力？退一万步来讲，如果把这2000亿都投放到市场上去，又会产生什么样的效果呢？这总比那些搞各种刺激消费的手段要强百倍吧？

央行货币政策司司长就明确表示，支持和鼓励银行与借款人协商变更合同或置换存量房贷，以降低老百姓的房贷压力。

关键是现在的商业银行不但不雪中送炭，还在釜底抽薪。因为他们在当前政策不鼓励老百姓住房抵押贷款的情况下，还趁机提高利率，造成存量房贷利率畸高，这对促进内需是极不利的。

最后我想说的是，降低房贷利率是拉动内需，而降低存量房贷利率是释放内需，作为商业银行我们不仅要追求利益，我们更要承担起社会的责任。

在降低存量房贷利率这件事情上，我个人认为可以降，不过我们可以设定几个条件，比如，先设定个三到五年的时间，到期以后我们再视情况而定；再如，对于那些手里只有一套住房的刚需者可以降存量房贷利率，而对于那些手握几套房的购房者，我们另当别论。你认为呢？

作者：李云飞，知名互联网公司创始人，大型食品连锁企业CEO，从事互联网及实体连锁行业16年，曾被搜狐网、网易财经、腾讯、凤凰网、中讯网、百度等知名媒体平台相续专题报道，擅长财经知识分析，创业指导！