文/檀扒爷

每日经济新闻5月19日消息，说5月以来，不少中介平台都对惠州一个叫海伦堡·臻悦府的项目摆出了非常吸引眼球的描述：

(资料图片仅供参考)

“惠州降价最狠的楼盘，直接打4.8折，破了大亚湾的最低纪录。”

乖乖，这可不得了，腰斩不说，还顺带破个记录，的确够狠！

然后当地房管局对这个情况的评价也非常出圈拉好感，工作人员表示：

“降价属于市场行为，我们规定是不能高于备案价。只要手续完备，可以正常网签。”

哦豁，简直是跟不允许降价的地方唱反调！

惠州，火了。

“腰斩”了 但没完全“腰斩”

海伦堡·臻悦府这个项目位置在惠阳区的澳头街道那边。

没去过惠州，但是看地图上显示澳头街道到深圳的坪山站只有30公里不到的车程，可以说贴脸了，那四舍五入一下离香港也很近，又靠着入海口，地理位置应该算不错的吧。

结果就是这样一个地方，出现了半价卖，1万4一平的房子7000多一平卖，听起来惨兮兮。

然而实际情况，真的是这样吗？

貌似不是，只能说，“腰斩”了，但没完全“腰斩”......

新闻中提到，这个项目有一些低层房价已经低到6800一平，而中高层也只不过7000-7200一平，比起惠民之家上显示的销售价格14741一平来看，最起码也是跌了51.1%，如果打折前买的话，那已经血亏。

但是，如果去翻一翻惠民之家上该楼盘不同楼栋的备案价格，就会发现端倪。

图片来源：惠民之家

先看8号楼，可以看到备案价这块，1万1到近1万8不等，挑个中间的，16812一平来看，那几乎是打了四折，比开头中介宣传的还离谱。

图片来源：惠民之家

然而再看一下1号楼，就会发现，价格可谓天差地别，即便是25-26楼，均价也不过是9000-10000一平这个水平，拿最低的9283一平来看，那只是下滑了22.4%（虽然比一般地区可容忍的幅度要多）。

看到这里大致应该都明白了，这个“腰斩”的说法，其实就像我们租房时，中介会推荐的低价房源一样，这个低，可能前置了很多定语。

而这一点也在相关报道中有所体现，比如每日经济新闻的消息中就提到，项目工作人员表示现在备案价已经下调到了9000-10000一平的档。

而且，4月28日，惠阳区住建局自己就发过《关于全方位宣传购房优惠政策的函》，表示：

“对城乡居民在惠阳区内购买商品住房给予特价、团购折扣，折扣可低至八折。”

这些加一起，就可以看清惠州这个“腰斩”卖房的真相，实际上就是一次很正常的房产促销，不用想太多。

图片来源：乐有家研究中心

根据乐有家研究中心的数据，4月时惠州新房网签量虽然同比大涨44%，但毕竟去年这会儿基数低，说明不了太多，而环比上却大降40%，降温趋势明显，金三之后银四明显有点扛不住，再加上4月供应量又是两倍于3月，5月以来的三周也没啥起色，一下子给惠州整不会了，以价换量成了最简单粗暴的手段。

至于当地房管局表示降价是市场行为没有问题这一点，不少留言很是赞许，觉得广东在楼市限价这块往前迈了一大步。这个怎么说呢，主要还是因为并没有真的形成“腰斩”吧，毕竟2021年11月时，惠州住建局还通报过个别楼盘因为销售价格明显低于备案价格，而暂停网签的。

当然值得称道的是，惠阳这边给的折扣幅度的确很大，像滁州给出的优惠是备案价的八五折。

惠州离它的理论高度 还有多远？

说完了房子，来说说惠州本身，2022年它还是老样子，那么不上不下。

图片来源：不凡智库

还是第五，还是除了俩一线+俩新一线外的头部玩家，但光是东莞就有它2倍多，深圳更是它的6倍，这比它跟老末云浮之间的差距还大，可以看到它的上升通道已经被堵死了，对吧？

但它明显又比珠海、茂名这些要高一些，退一步讲就算珠海保持势头后续有机会在总量上超过，那惠州还是个头部选手。

所以它完全就是卡住了，真正意义上的不上不下。

要知道，理论上的惠州，肯定不止于此的。

地理位置上，惠州在临深城市圈算不上最优，只能在外围担任高级替补，但它运气好，深圳要向外拓展也恰好需要一个城市伙伴，而佛山、中山、江门离广州更近，且和深圳隔了一个珠江口。

因此，惠州以东这一大片地，就成了深圳能够扩张的优先之选。

惠州的电子产业（19年产业规模已达全省第三）和石化在全省都数得上号，出口强，跟出口很给力的深圳加一起就是强上加强。再加上惠州房价低廉，对于深圳来说，有钱的多了一个投资标的，没钱的有了一个买得起的临深住所，简直“两全其美”。

再加上传了好些年的深圳地铁14号线延伸，惠州一直就是深圳人眼里的香饽饽，2021年时据乐有家研究中心数据显示，当时惠州有58%的购房者都是深圳来的，可以说，就是深圳在主导着惠州的楼市。

其实按当时的势头一直折腾下去，惠州没准能再往上一步，产业和居住上都能有所提升，但很可惜的是，近两天楼市受限，惠州绑定深圳的一大优势就所剩无几了，地铁也迟迟没有建成，这对于后续的楼市，都是一种打击。

这也意味着，惠州离它理论上的高度，还很远。

有一个数字，惠州去年统计公报上的，常住人口同比少了1.58万，似乎是个不太妙的情况，但个人来看，其实没啥，量太小了，而且广东去年珠三角整个都在下降，连双一线+双新一线都顶不住，惠州这样的小损，其实真没什么，等明年看，没准就补回来了。

以上，惠州因为超大折扣卖房，上了热搜，火了一把，但实际情况并不像一些报道宣传的那样，惠州很莽地在降价卖房，更多地实际上只是顺应楼市动向的一种优惠，且并没有无视备案价随意调整。

说真的，哪天说惠州不是说它的房子，这个城市应该就真的起来了。

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作者：檀扒爷编辑：始末

图片：来源于网络，侵删

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